Wohnungseigentümer bei Zwangsvollstreckung bevorrechtigt

Die Bundesregierung hat mit Wirkung ab 01.07.2007 insbesondere durch eine Änderung des Zwangsversteigerungsgesetzes die Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft durch die Einführung der neuen Rangklasse 2 des § 10 ZVG erheblich gestärkt. Die Vorschrift hat folgenden Wortlaut:

„Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstücke gewähren nach folgender Rangordnung bei gleichem Rang nach dem Verhältnis ihrer Beiträge: ….bei Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 2 und 5 des WEG geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer. Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als fünf vom Hundert des nach § 74 a Abs. 5 festgesetzten Wertes. Die Anmeldung erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer werden von diesen angemeldet;“

Nach der bisherigen Gesetzeslage konnten rückständige Wohngeldansprüche gegen vermögenslose oder zahlungsunwillige Wohnungseigentümer im Wege der Zwangsversteigerung kaum durchgesetzt werden, weil solche Ansprüche der niedrigen Rangklasse 5 des § 10 ZVG zugeordnet wurden, also insbesondere hinter den öffentlichen Grundstückslasten und den dinglichen Ansprüchen der Grundschulds- und Hypothekengläubiger rangierten. Das bedeutete in einer Vielzahl der Fälle: Rückständige Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft mussten kostenaufwändig tituliert, im Anschluss daran durch eine Sicherungshypothek im Grundbuch in aller Regel hinter den Grundpfandrechten der dinglichen Gläubiger eingetragen werden, was im Fall der Zwangsversteigerung nahezu regelmäßig dazu führte, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Bestreben, sich des säumigen Mitglieds zu entledigen, aufwändige Zwangsversteigerung betreiben musste, um dann im Ergebnis leer auszugehen, weil der Versteigerungserlös der Befriedigung öffentlichen Kassen und der dinglich gesicherten Gläubiger diente. Diese für die Wohnungseigentümergemeinschaft höchst unbefriedigende Rechtslage ist jetzt zu ihren Gunsten erheblich verbessert worden. Mit den in der neuen Rangklasse 2 des § 10 ZVG genannten Einschränkungen dürfte es zukünftig in der Mehrzahl der Fälle möglich sein, die Ansprüche auch zu realisieren. In einem von der WEG betriebenen Verfahren müssen vom Ersteher keine stehen bleibenden Grundpfandrechte mehr übernommen werden und vor allem: Selbst bei einem geringen Versteigerungserlös kann die WEG künftig auf Erfüllung ihrer Forderungen hoffen. Dies geschieht allerdings zum Nachteil der öffentlichen Kassen und der dinglich gesicherten Gläubiger, deren Ansprüche den Rangklassen 3 und 4 des § 10 ZVG zugeordnet werden. Grundpfandrechtsgläubiger müssen befürchten, dass in solchen Fällen ihre Rechte ohne Zahlungsausgleich verloren gehen können. Diesen Verlust können sie in aller Regel nur dadurch verhindern, dass sie die bevorrechtigte Forderung der WEG ablösen. Auch dann kommt die WEG aber zu ihrem Recht.

Durch die gesetzliche Neuregelung dürfte künftig die Zahl der Zwangsversteigerungen von Wohnungseigentum deutlich zunehmen.

Goldberg Rechtsanwälte, Wuppertal-Solingen 2008
Rechtsanwalt Walther Goldberg
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