„Farbwahlklauseln” in Wohnraummietverträgen sind unwirksam

Der für das Wohnraummietrecht zustände 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hat nunmehr festgestellt, dass eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag, mit der die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen formularmäßig auf den Mieter übertragen wird, unwirksam sein kann.

In dem zu entscheidenden Fall war in dem Mietvertrag u. a. folgende Klausel enthalten: „Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen.”

Die Klägerin hielt diese Klausel für unwirksam. Sie beantragte daher festzustellen, dass dem Beklagten kein vertraglicher Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen zusteht. Das Amtsgericht Pankow/Weißensee wies mit Urteil vom 06.12.2006 – Az. 7 C 302/06 – die Klage ab. Die Berufung der Klägerin vor dem Landgericht Berlin, Urteil vom 25.06.2007 – Az. 62 S 341/06 – hatte hingegen Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat nunmehr die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten zurückgewiesen.

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung festgestellt, dass die verwendete „Farbwahlklausel” den Mieter unangemessen benachteiligt und seine Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB ist. Der BGH begründete diese Auffassung damit, dass die Klausel dem Mieter nicht erst zu dem Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung, sondern bereits während der Mietzeit vorschreibe, für die Schönheitsreparaturen helle, deckende und neutrale Farben zu verwenden. Dem Mieter sei zwar vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein berechtigtes Interesse daran nicht abzusprechen, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses in einer Farbgebung zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. Es bestehe jedoch kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters daran, dass der Mieter bereits während laufender Mietzeit auf andere Gestaltungen, seien sie farblich oder nicht deckend, verzichten muss. Aus diesem Grund hat der Bundesgerichtshof die im streitgegenständlichen Fall verwendete Farbwahlklausel für unwirksam gehalten.

Aufgrund dieses Urteils des Bundesgerichtshofs dürften zahlreiche Mietverträge mit unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln bzw. mit einer unwirksamen Farbwahlklausel versehen sein. Sollten Sie als Vermieter Mietverträge mit einer solchen Farbwahlklausel mit ihren Mietern abgeschlossen haben, sollten Sie sich zur Vermeidung zukünftiger Streitigkeiten in diesem Punkt von einem Rechtsanwalt beraten lassen.

Quelle: Pressemitteilung Nr. 115/2008 der Pressestelle des BGH vom 18. Juni 2008, Herrenstr. 45 a, 76133 Karlsruhe, Tel. 0721-159-5013, Fax. 0721-159-5501, E-Mail pressestelle@bgh.bund.de.

Rechtsanwalt Michael Ullrich, LL.M. (Informationsrecht)

Goldberg Rechtsanwälten, Wuppertal – Solingen 2008  – E-Mail  m.ullrich@goldberg.de