Keine Verpflichtung des Vermieters zur Generalinspektion der Mietwohnung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte darüber zu entscheiden, ob dem Vermieter von Wohnraum im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht eine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen der Mieter obliegt.

Der Kläger nimmt den Beklagten, seinen Vermieter, auf Schadenersatz wegen eines Brandes in Anspruch. In der neben der Wohnung des Klägers liegenden Mietwohnung kam es am 20. Juli 2006 im Bereich der Kochnische zu einem Brand. Der Kläger behauptet, der Brand sei durch einen technischen Defekt mit Kurzschluss im Bereich der Dunstabzugshaube verursacht worden. Er hat wegen der Beschädigung ihm gehörender Sachen Schadenersatz in Höhe von 2.630 € nebst Zinsen und Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten geltend gemacht.

Das Amtsgericht hat der Klage teilweise stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision erstrebt der Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Der u. a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass dem Kläger wegen der Schäden, die ihm infolge des in der Nachbarwohnung ausgebrochenen Brandes an seinem Eigentum entstanden sind, kein Schadenersatzanspruch gegen den beklagten Vermieter zusteht. Der Beklagte war nicht verpflichtet, die Elektroleitungen und elektrischen Anlagen in den von ihm vermieteten Wohnungen ohne konkreten Anlass oder Hinweis auf Mängel einer regelmäßigen Überprüfung durch einen Elektrofachmann zu unterziehen. Zwar trifft den Vermieter die vertragliche Nebenpflicht, die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten. Diese Pflicht erstreckt sich grundsätzlich auf alle Teile des Hauses. Ihm bekannt gewordene Mängel, von denen eine Gefahr für die Mietwohnungen ausgehen kann, muss der Vermieter deshalb unverzüglich beheben. Er muss im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht aber keine regelmäßige Generalinspektion vornehmen. Im Einzelfall mögen zwar besondere Umstände, wie zum Beispiel ungewöhnliche oder wiederholte Störungen, Anlass bieten, nicht nur einen unmittelbar zu Tage getretenen Defekt zu beheben, sondern eine umfassende Inspektion der gesamten Elektroinstallation durchzuführen. Solche Umstände waren hier aber nicht festgestellt.

Der Bundesgerichtshof hat die Revision deshalb zurückgewiesen.

Urteil des BGH vom 15. Oktober 2008 – VIII ZR 321/07

Vorinstanzen: AG Nordhorn – Urteil vom 29. März 2007 – 3 C 179/07 – LG Osnabrück – Urteil vom 8. August 2007 – 1 S 213/07 Karlsruhe, den 15. Oktober 2008

Quelle: Pressemitteilung der Pressestelle des Bundesgerichtshofs (BGH) Nr. 192/2008 vom 15.10..2008, Herrenstr. 45 a, 76133 Karlsruhe, Tel. 0721-159-5013, Fax. 0721-159-5501,

E-Mail: pressestelle@bgh.bund.de.

Anmerkung Goldberg Rechtsanwälte:

Diese Entscheidung des BGH betrifft zwar ausdrücklich nur die Elektroleitungen und elektrischen Geräte innerhalb einer Wohnung. Die in dieser Entscheidung aufgeführten Grundsätze müssen jedoch, wie der BGH klarstellt, auf alle Teile des Hauses und somit auf sämtliche „Gefahrenquellen” im Haus, wie u.a. Gas- und Wasserleitungen, entsprechend angewandt werden. Dies bedeutet, dass ein Vermieter ohne konkreten Anlass nicht dazu verpflichtet ist, eine Mietwohnung regelmäßig von Fachleuten überprüfen zu lassen.

Dies hat auch Vorteile für den Mieter. Wäre der Vermieter dazu verpflichtet, eine Mietwohnung regelmäßig von Fachleuten überprüfen zu lassen, so könnte er die hierdurch entstehenden Kosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung gegenüber dem Mieter ersetzt verlangen. Dies würde somit zu einer erheblichen Steigerung der Nebenkosten führen.

Goldberg Rechtsanwälte, Wuppertal-Solingen 2008
Rechtsanwalt Michael Ullrich, LL.M.(Informationsrecht)
m.ullrich@goldberg.de